قرارداد مشارکت در ساخت، پاسخ به سوالات مالکین در مورد قرارداد مشارکت
قرارداد مشارکت در ساخت چه قراردادی است؟ این نوع قرارداد بدون شک پیچیده ترین نوع قرارداد ساختمانی است. بسیاری از دعاوی مرتبط با معاملات ملکی ناشی از عقد قرارداد مشارکت در ساخت غیر استاندارد و بدون رعایت مبانی حقوقی با سازندگانی نامناسب است. در این نوشتار به دلایلی که موجب می گردد قرارداد مشارکت در ساخت به نتیجه مطلوب نرسد می پردازیم.
اگر قصد ارائه ملک خود جهت ساخت طی قرارداد مشارکت را دارید این مطلب را تا پایان مطالعه کنید.
اگر قصد انعقاد قرارداد مشارکت را دارید این مطلب را تا پایان مطالعه کنید.در پایان این مطلب ما به 20 سوال بسیار مهم مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت پاسخ داده ایم.
- 1.قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟یکی از قراردادهای خصوصی است که ذیل ماده 10 قانون مدنی تعریف می شود و از ترکیب چند عقد معین تشکیل می شود.این قرارداد فی مابین مالک یا مالکین عرصه(زمین) با سازنده جهت احداث ساختمان جدید منعقد می شود و به موجب آن آورده و سهم هر طرف از مورد مشارکت معین می گردد.
- 2.قرارداد مشارکت مدنی چه نوع قراردادی است؟ قراردادی بین اشخاص حقیقی و یا حقوقی است که طرفین سرمایه نقدی یا غیر نقدی خود را جهت انجام یک فعالیت اقتصادی در زمینه تولیدی، بازرگانی و خدماتی طی مدت معینی با یکدیگر به اشتراک می گذارند.
- 3.آورده هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ آورده مالک، زمین یا عرصه ای است که ممکن است خانه یا ساختمان کلنگی صرف نظر از نوع کاربری در آن موجود باشد.آورده سازنده، سرمایه، تجارب و خدماتی است که در پایان قرارداد نتیجه حاصل از آن احداث ساختمان با مشخصات تعیین شده در قرارداد و تحویل و انتقال سند به مالکین است.
- 4.برای عقد قرارداد مشارکت چه باید کرد؟ اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت توسط دفاتر مشاورین املاک منعقد می گردند. اما نقش یک دفتر مشاور املاک بسیار گسترده تر از عقد قرارداد مشارکت است که با اولین مذاکره با مالکین ملک آغاز و تا تحویل آپارتمان و انتقال سند ادامه می یابد.انتخاب مشاور املاک حرفه ای در این میان یکی از ضمانت های کسب نتیجه ایده آل است.
- 5.آیا مراجعه به دفاتر فنی یا وکیل جهت عقد قرارداد مشارکت الزامی است؟ مباحث حقوقی یک قرارداد مشارکت استاندارد که توسط مشاورین املاک تنظیم می شود می بایست زیر نظر وکیل ملکی تنظیم شده باشد. در مراحل اخذ مجوزها و یا پیش از آن نیاز به مراجعه به ادارات و سازمان های مختلفی از جمله شهرداری، اداره ثبت، برق،آب،گاز و …. وجود دارد که به موجب قرارداد بر عهده سازنده قرار می گیرد. اما مراجعه به دفاتر فنی تنها جهت تهیه نقشه و پلان ها صورت می پذیرد که سازنده پس از عقد قرارداد مشارکت موظف به انجام آن می گردد.
- 6.آیا عقد قرارداد مشارکت نزد وکیل دادگستری تضمین کننده امنیت و حصول نتیجه است؟ قطعا خیر، کافی است به این نکته توجه کنید که ما هرگز برای درد دندادن خود به متخصص پوست و مو مراجعه نمی کنیم.صرف نظر از اینکه تنها برخی از وکلای دادگستری توانایی و آشنایی کامل جهت عقد قرارداد مشارکت را دارند اما بخش بسیار مهمی از قرارداد مشارکت امن مربوط به انتخاب سازنده ایده آل است.
- 7.سازنده ایده آل منطقه من چه کسی است؟ در طول سال ها کار بر روی قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از سوالات بسیار پرسیده شده از من این است که بهترین سازنده منطقه چه کسی است! برای پاسخ درست به این سوال باید بدانید هر ملک بر اساس متراژ، لوکیشن و انتظارات مالکین شرایط اختصاصی خود را دارد. گزینه درست را در سوال 8 طرح و به آن پاسخ می دهیم.
- 8.سازنده ایده آل ملک من چه کسی است؟
- بخش بسیار مهمی از پاسخ این سوال به انتظارات مالک از پروژه مشارکت در ساخت بستگی دارد.من مجید رستمی مدیر مشاورین املاک ویرا به عنوان دفتر املاک با انبوهی تجربیات قراردادهای گذشته با اطمینان می گویم: یکی از دلایل اصلی عدم حصول نتیجه مورد نظر در قراردادهای مشارکت در ساخت: انتظار، توقع و مجموعه ای از انتخاب های نادرست مالک/مالکین است.
- 9.مجموعه انتظار، توقع و انتخاب های نادرست مالک زمین در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟بزرگترین اشتباه در قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالکین اولویت در دریافت مبلغ بیشتری از پول تحت عنوان بلاعوض است. سازندگان هر منطقه از شهر تهران بر اساس ارزش زمین، شرایط ملک، وضعیت پروژه های در حال ساخت، سوابق و توانایی های اجرایی، هزینه ساخت پروژه، پیش بینی قیمت آپارتمان و عرف منطقه مبالغی را به عنوان قرض الحسنه(جهت اسکان) یا بلاعوض پرداخت می کنند.برخی از مالکین با توجه به نیاز شخصی و با استفاده از اطلاعات نادرست یا ناکافی با استدلال هزینه و فایده سازنده از پروژه مبلغی را جهت بلاعوض درخواست می کنند که به نوعی ملک خود را به مزایده می گذارند.در قدم اول سازنده های مناسب آن ملک با توجه به وضعیت بازار و حاشیه سود نامناسب از ساخت پروژه صرف نظر می کنند. در قدم دوم سازنده هایی که شرایط مناسب نداشته، تازه کارند، به دنبال رزومه هستند و کسب حاشیه سود مناسب اولویتشان نیست وارد پروژه می گردند.برخی از مالکین با پافشاری از این موضوع استقبال می کنند، با این استدلال که بارها شنیده ام: خیلی هم عالی، حالا چون نمونه کار می خواد داشته باشه پس بهترین ساختمونش و می سازه!غافل از اینکه با عقد قرارداد با سازنده مبتدی با فرض اینکه با افزایش هزینه های ساخت در طول پروژه و به دلیل تنگنای مالی از سوی سازنده رها نشود، بارها به تعویق نیافتد، فروش به چند نفر یا پیش فروش کاغذی صورت نگیرد، به دلیل عدم آشنایی کامل با روند ساخت و ساز و مشکلات فنی موجب سال ها معطلی نگردد، نداشتن روابط در سازمان ها و ادارات و جریمه های متعدد و افزایش قابل توجه زمان ساخت و … تنها برخی از مشکلات پیش رو خواهد بود که در نتیجه آن سازنده بین عدم ادامه پروژه و یا عدم اجرای تعهدات ساخت با مالک وارد چانه زنی خواهد شد.در نهایت مبلغ اضافه ای که مالک از سازنده دریافت کرده (مبلغی که تنها درصد کوچکی از سود مالک از ساخت ساختمان جدید با استاندارد مناسب و به موقع) کاملا مستهلک شده و زیان های بسیاری باقی خواهد ماند.
- 10.پرداخت کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده چه کسی است؟پیش از هر چیز به این نکته توجه کنید: مشاورین املاک طبق قوانین و مصوبات نظام صنفی مجاز به عقد قرارداد مشارکت در ساخت با مبلغ کمیسیون مشخص شده هستند. کمیسیونی که به موجب قانون پرداخت آن بر عهده هر دو طرف قرارداد(مالک و سازنده) است اما بر اساس عرف رایج مبلغ کمیسیون قرارداد مشارکت به صورت یک جانبه از سازنده دریافت می گردد.
- 11.درصد سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چگونه مشخص می شود؟ در اغلب بخش های منطقه 9 و 10 میزان سهم الشرکه هر یک از طرفین قر ارداد(قرارداد احداث ساختمان 5 طبقه) به صورت 60 درصد مالکین و 40 درصد سازنده می باشد. یعنی در ساختمان 5 طبقه سه طبقه سهم مالکین و دو طبقه سهم سازنده می باشد.
- 12.چرا برای عقد قرارداد مشارکت باید به مشاور املاک مراجعه کنم؟ در هر قراردادی حضور واسطه منافع متعددی را برای طرفین تضمین می کند. اگر در انتخاب مشاور املاک دقت کافی را داشته باشید، مشاور املاک آموزش دیده و با تجربه با توجه به شناخت املاک منطقه و احاطه به سازندگان می تواند در تمامی مراحل شما را همراهی کند. مشاور املاک حرفه ای از کیفیت ساخت پروژه های هر سازنده مطلع است. سطح اجرای تعهدات و وضعیت تعامل سازنده با مالکین را در قراردادهای مشارکت پیشین رصد کرده است. وضعیت مالی و توانایی فنی و ارتباطات منطقه ای سازنده را به خوبی می داند. در هر اختلاف بدون جهت گیری به شما مشورت خواهد داد و اختلافات را پیش از حاد شدن مدیریت می کند. با توجه به دارا بودن سطح بالایی از تعامل منطقه ای مورد تایید طرفین(مالک و سازنده) است.با توجه به در دسترس بودن و عدم دریافت وجه اضافی برای حل هر یک از اختلافات (بر خلاف داوری وکیل) بهترین انتخاب است. دارای منافع مشترک با مالک و سازنده است.فروش و اجاره واحدهای هر دو طرف ایده آل مشاور املاک شما است پس تمایل به ساخت با کیفیت مناسب دارد و پیگیر این موضع خواهد بود.
“مالک محترم: پروژه مشارکت در ساخت، محل کسب تجربه سازنده نیست زیرا در بهترین حالت نتیجه آن مستهلک شدن دارایی شما است.
جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با من مجید رستمی با شماره تلفن 09366066057 تماس بگیرید. ما با سوابق گسترده از قراردادهای مشارکت در ساخت در منطقه 9 آماده ارائه خدمات ویژه به شما هستیم.
هر متر مربع زمین کلنگی در خیابان آزادی، محله استاد معین منطقه 9 چند میلیون تومان است؟
نقش مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن، با نگاه به آمار بانک مرکزی(در یک برگه جدید مرورگر باز میکند)
