نقش مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن، با نگاه به آمار بانک مرکزی

نقش مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن – در سال های گذشته بحث و کشمکش در خصوص کمیسیون مشاورین املاک بسیار پرطرفدار بوده تا جایی که از معاون اول رییس جمهور سابق(آقای جهانگیری) تا نمایندگان مجلس، بارها و بارها بر لزوم کاهش کمیسیون مشاورین املاک، نقش مخرب مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن، دلالی و … سخن رانده و در دولت گذشته با کاهش کمیسیون مشاورین املاک به نصف در حالی که فعالین صنفی متقاضی افزایش آن بودند، نقش آفرینی کرده اند.

مشاورین املاک ویرا، در این مقاله با ارائه آمار جامع و کامل از منابع معتبر در خصوص کمیسیون املاک، منابع، درآمدها و عوامل موثر بر تورم مسکن شهر تهران سخن خواهیم گفت.

1.تاثیر کمیسیون املاک بر قیمت تمام شده مسکن در تهران

الف-یکی از موارد اصلی که منتقدین وضعیت فعلی در خصوص قیمت تمام شده مسکن به مشاورین املاک نسبت می دهند، تاثیر کمیسیون معاملات مسکن بر قیمت تمام شده است. با توجه به میانگین یک درصدی کمیسیون مشاور املاک در معاملات شهر تهران، حداکثر تاثیر مستقیم دستمزد مشاور املاک، در قیمت تمام شده در تهران 1 درصد می باشد.نظر شما را به چند عدد جلب می کنیم.

این یک مقاله کلان در خصوص عوامل افزایش قیمت مسکن و نقش مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن می باشد و به مرور زمان تکمیل می شود.

بیش از 32.8 درصد، افزایش قیمت هر متر مربع آپارتمان خرداد ماه 1401 نسبت به ماه مشابه سال 1400

بیش از 8.4 درصد، افزایش قیمت هر متر مربع طی خردادماه 1401نسبت به ماه اردیبهشت

“مشاورین املاک ویرا”  در حالی که مطابق با آمار منتشر شده طی خردادماه سال 1401، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران با 8.4 درصد افزایش به 39.414 (میلیون تومان) بالغ گردیده است با کمی آنالیز و موشکافی در آمار اطلاعات دیگری نمایان می شود.

افزایش 32.8 درصدی میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان معامله شده طی خرداد ماه 1401 نسبت به اردیبهشت 1401 در حالی رخ داده که سهم آپارتمان های تا 10 سال ساخت نسبت به ماه مشابه سال قبل در حدود 10 درصد کاهش یافته است.

این به معنی کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن با توجه به افزایش قیمت و افزایش معاملات مسکن با سن بیشتر است.

با محاسبه ای سر انگشتی، میانگین افزایش قیمت مسکن طی یک سال بیش از 40 درصد می باشد.

ب-بر خلاف باور عمومی امروز مشاور املاک تاثیر چندانی بر قیمت گذاری املاک ندارد، در گذشته به دلیل عدم اطلاع عموم مردم از قیمت ها، مشاورین املاک نقش اصلی و نهایی را بر قیمت گذاری املاک بر عهده داشته و مالک و متقاضی مجبور به تبعیت از قیمت های کارشناسی توسط مشاورین املاک محلی بودند.

امروز به دلیل فراگیر شدن روش های بازاریابی و نقش آفرینی بازاریابی بر بستر شبکه اینترنت، برخی از مالکین با آگهی در سایت ها و اپلیکیشن ها نسبت به ارائه املاک خود اقدام می نمایند و سایر مالکین نیز قیمت های اعلام شده در سایت ها و اپلیکیشن ها را معیار قیمت گذاری روی املاک خود قرار می دهند.

جدای از اینکه قیمت گذاری توسط مالکین تا چه اندازه استاندارد و بر اساس واقعیات بازار است، آنچه نقش مشاورین املاک را در تغیین قیمت املاک کمرنگ تر می نماید، نداشتن هیچ نوع ساز و کار رسمی و قانونی برای ارزش گذاری املاک است.

هر چند هیچ 2 آپارتمانی حتی در صورت واقع شدن در یک ساختمان و با نقشه مشابه دارای کیفیت های کاملا یکسانی نبوده و ارزش گذاری بر روی املاک نه تنها برای مالک آن امری بدیع است که با توجه به اینکه نیاز به شناخت کامل شرایط بازار، جغرافیای منطقه، متریال و مصالح و … دارد کاری بسیار دقیق و موشکافانه است که بسیاری از فعالان صنف مشاورین املاک نیز در قیمت گذاری درست املاک به بیراهه می روند.

امروز معیار و مبنای قیمت گذاری بیش از 60 درصد املاک و مستغلات قیمت های اعلامی و آگهی های شخصی مالکین در اپلیکیشن های دیوار و شیپور است.

با کاهش چشمگیر درآمد مشاورین املاک بر اساس مصوبات جدید مجلس پس از آنکه توسط هیات دولت در سال های گذشته نیز به نصف تقلیل یافته بود و در حالی که امروز نیز با توجه به افزایش چند برابری هزینه ها و فصول طولانی رکود معاملات ملکی رقم چشمگیری نیست، تعداد بیشتری از مشاورین املاک جهت تامین مالی خود مجبور به ورود به خرید و فروش املاک برای خود به جای دلالی املاک خواهند شد.

در این صورت این بار می توان گفت: مشاورین املاک در افزایش قیمت های سال های آینده بازار املاک نقش اصلی را بر عهده خواهند داشت.

2.آمار مشاورین املاک در تهران، کاستی ها و واقعیت ها

12 هزار واحد صنفی مجاز، تعداد مشاورین املاک فعال تهران

2 هزار واحد صنفی در حال دریافت جواز

263 واحد تعداد واحدهای مسکونی به ازای هر دفتر املاک

روزنامه همشهری در مصاحبه با آقای قلی خسروی

برای روشن تر شدن نقش مشاور املاک در قیمت مسکن منطقه 9 تهران را بررسی می کنیم.طی خردادماه سال 1401 تعداد معاملات مسکن در منطقه 9 تهران(محدوده استاد معین، دکتر هوشیار و …) تعداد 272 معامله مسکن ثبت شده است.این به نسبت مدت مشابه سال 1400 و 95 معامله، بیش از 286 درصد رشد یافته و یکی از بالاترین میزان رشد معاملات را در تهران نشان می دهد، اما با نگاه عمیق تر به آمار و اطلاعات می بینیم که آوای دهل شنیدن از دور خوش است.

تعداد دفاتر مشاورین املاک منطقه 9، بیش از 200 واحد صنفی

تعداد مشاورین املاک فعال منطقه، بیش از 2000 نفر

روزنامه همشهری در مصاحبه با آقای قلی خسروی

مشاورین املاک ویرا، اگر خردادماه سال 1401 که معاملات مسکن منطقه 9 در رونق کامل به سر می برد را مبنای بررسی درآمد مشاورین منطقه قرار دهیم، از هر هفت مشاور فعال منطقه یک نفر موفق به عقد قرارداد فروش گردیده است، در خوشبینانه ترین حالت اگر متوسط قیمت هر آپارتمان معامله شده را 3 میلیارد تومان در نظر بگیریم، بر مبنای قیمت گذاری جدید که میزان کمیسیون معاملات املاک را از هر طرف معامله به 0.25 درصد کاهش داده، هر قرارداد فروش به فرض دریافت کمیسیون 50 درصدی توسط مشاور از دفتر املاک، مبلغ 7 میلیون و 500 هزار تومان درآمد کسب می نماید. این به معنی کسب درآمد سالانه 12 میلیون تومان از محل کمیسیون فروش است!

علاوه بر این، یک مشاور املاک از هیچ نوع خدمات عمومی و حمایتی برخوردار نبوده با توجه به تبلیغات گسترده رسانه ای طی دهه های متمادی چهره نامناسبی از ایشان تصویر شده است. اتحادیه مشاورین املاک همچون سایر اتحادیه ها جهت ارائه مجوز تابع قوانین نظام صنفی بوده و رییس اتحادیه مشاورین املاک آقای خسروی، بارها بر تاثیر ضوابط فعلی در کاهش درآمد، اعتبار و توانمندی صنف مشاورین املاک تاکید و آمادگی خود را جهت هر گونه تغییر که موجب افزایش توانمندی اعضای اتحادیه گردد بیان نموده است.

از جمله تلاش ها در خصوص افزایش توانمندی و آگاهی مشاورین املاک می توان به تاسیس دانشگاه علمی کاربردی مشاورین املاک توسط اتحادیه مشاورین املاک اشاره نمود. مسیر اقدام تا دریافت جواز کسب مشاورین املاک هم اکنون یکی از سخت گیرانه ترین ها در میان اصناف مختلف و نیازمند طی دوره های کامل آموزشی و شرکت و موفقیت در آزمون های اصناف و اتحادیه و دریافت مجوزهای لازم از اداره اماکن است.

این یک مقاله کلان در خصوص عوامل افزایش قیمت مسکن و نقش مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن می باشد و به مرور زمان تکمیل می شود.استفاده از مطالب با ذکر منبع بلامانع است.

3.بزرگترین مالکین املاک و نقش دلالان و واسطه ها بر افزایش قیمت مسکن

3-1 بانک ها

عرضه املاک بانک‌ها یکی از چالش‌های بزرگ اقتصادی است و تملک بانک‌ها بر املاک موجب بلوکه‌شدن دارایی‌های مالی شده و  آثار زیانباری  برای اقتصاد دارد؛ بر همین اساس سیاستگذاران در طول یک دهه گذشته بار‌ها بر فروش املاک مازاد بانک‌ها تأکید کرده‌اند و قوانین الزام‌آور زیادی نیز در این‌باره تصویب شده است؛ اما وابستگی بسیار زیاد نظام بانکی ایران که بر پایه سرمایه گذاری ملکی به جای ارائه تسهیلات منجر به تولید بنا شده است، مانع از عملی شدن خواسته های بانک مرکزی بوده است.

احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز پیش از این با اشاره به تکلیف دولت به واگذاری اموال مازاد در قالب قوانین بودجه سالانه، تأکید کرده بود: موفقیت مدیران بانک‌ها در واگذاری اموال مازاد از معیارهای سنجش عملکرد آنها خواهد بود. به‌دنبال این الزامات روز گذشته بورس کالا از عرصه نخستین ملک تجاری یک بانک در سال‌ جاری خبر داد.

بانک مرکزی طی سال های گذشته بارها بر ضرورت تغییر روند سرمایه گذاری بانک ها بر روی املاک به خصوص املاک مسکونی تاکید و مصوبات بسیاری را در این خصوص ابلاغ نموده است. از جمله بخش نامه مورخ ١٣٨٦/١٢/٦ در خصوص دسته بندی املاک در اختیار بانک ها به شرح ذیل:

• طبق بخشنامه شماره داراييهاي غير ضرور: داراييهايي که يکي از شرايط زير را داشته باشند:
  ١ -اموال تمليکي
  ٢ -اموال منقول و غيرمنقول و داراييهاي نامشهودي که عملاً در فرآيند عمليات بانک مـورد
  استفاده مستقيم قرار نميگيرند.
  ٣ -سرمايه گذاريهاي مستقيم که به مرحله بهره برداري رسيده ولي همچنان در اختيار بانک
  ميباشد.

در تبصره 3 دستور العمل فوق

خريد هرگونه ملک مسکوني به استثناي منـاطق محـروم و آزاد از تـاريخ ابـلاغ ايـن
آيين نامه توسط بانکها ممنوع ميباشد.

بعد از گذشت سال ها و مصوبات متعدد دولت دی ماه سال 1400 علی صالح‌آبادی، رئیس ‌کل بانک مرکزی با تأکید بر اینکه حبس منابع در بانک‌ها پذیرفتنی نیست، گفت: بانک متعهد است که اموال مازاد خودش را بفروشد و نقدینگی را وارد چرخه تسهیلات بکند چون وظیفه ذاتی بانک همین است.

 برخی برآورد‌ها نشان می‌دهد ۱۴ هزار فقره زمین و ساختمان با کاربری‌های متفاوت اداری، تجاری، مسکونی، کشاورزی و … به ابعاد ۳۷ میلیون مترمربع در اختیار بانک‌هاست که ۹۶۲۹ فقره آن دارایی‌های ثابت است و ۴۱۰۷ فقره نیز دارایی‌های تملیکی است که بانک‌ها در ازای ‌پرداخت‌نشدن اقساط مشتریان، آنها را به تملک خود درآورده‌اند.

این ارقام نشان می‌دهد احتمالا ارزش املاک تحت تملک بانک‌ها هم‌اکنون رقمی در حدود چندصدهزار میلیارد تومان است.

در سال ۱۳۹۹ عباس معمارنژاد، معاون سابق وزیر اقتصاد، ارزش کل املاکی را که فقط در اختیار بانک‌های دولتی بود، ۹۰ هزار میلیارد تومان برآورد کرده بود.

با توجه به اینکه در طول ۲ سال گذشته بازار مسکن با جهش‌های زیادی مواجه شده، ارزش املاک بانک‌ها چندین برابر شده است. ارقام فوق با محاسبه املاک مازاد بانک های خصوصی و دولتی به صدها هزار میلیارد تومان بالغ می گردد.

3-2 املاک مازاد دولتی

علاوه بر بانک ها  به عنوان یکی از بزرگترین صاحبان املاک در کشور، ارزش املاک مازاد دولتی چندین هزار میلیارد تومان می باشد، تاثیر املاک و مستغلات در اختیار بانک ها در گردش مالی معاملات ملکی به اندازه ای است که گاهی ارزش یک معامله یا تهاتر ملک در اختیار سازمان ها و ادارات دولتی در تهران معادل مجموع ارزش معاملات ثبت شده طی یک ماه در همان منطقه از تهران است.

اگر مطالب این نوشتار برای شما جذاب است، مشاورین املاک ویرا خوانش مقالات زیر را به شما توصیه می کند.

بررسی نرخ رشد منطقه ای قیمت مسکن تهران طی 12 سال گذشته (از سال 1388 تا 1401)

آینده بازار مسکن، رکود یا ادامه افزایش قیمت ها در تابستان سال 1401

مقایسه تعداد معاملات ثبت شده فصل بهار 1401-1394

معرفی 5 کتاب آموزش املاک و مستغلات

در این رابطه بخوانید:

• بررسی معاملات مسکن تهران تابستان 1395 الی 1401
• روانشناسی معاملات املاک، دسته بندی مشتریان املاک
• همه چیز درباره محله استاد معین منطقه 9، قیمت مسکن استاد معین
• سفر از تهران به خلخال(جاده اسالم خلخال)-سفر به کوهستان رویایی و ییلاقات بی نظیر استان اردبیل
• نقش مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن، با نگاه به آمار بانک مرکزی